L'ordinarietà La previsione Esame e giudizio Dati tecnici Conclusioni
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La stima inoltre può riguardare un fine diverso: per una causa, per un privato, per un esproprio, per una divisione ereditaria, per una garanzia, ecc. In tutti i casi il professionista deve operare il più oggettivamente possibile.
Difatti un edificio che fosse particolarmente appetibile da parte di un vicino per avere, ad esempio, uno sbocco verso una determinata strada pubblica non potrebbe essere considerato allo stesso modo per chi vorrebbe acquistare un qualsiasi edificio con le medesime caratteristiche. In pratica nel primo caso il venditore deve tener presente che si tratta di un caso unico e non ripetibile nel mercato della zona (e, naturalmente, potrebbe comportarsi di conseguenza anche alzando il prezzo di vendita). Diversamente il perito stilerebbe una relazione valida solo per un caso, ma inutile per tutto il resto del mercato.
Questo momento è indispensabile per ogni tipologie di perizia, per il rimanente schema ci si può anche riferire alla nostra pagina su come fare una relazione a cui si rimanda. La descrizione deve essere prima generale e riguardare l'ambiente in cui si trova l'opera, o i fatti, da esaminare, trattando anche della sua storia. Quindi si passa ad illustrare i particolari a cui è riferita propriamente la perizia citandoli uno ad uno. La chiarezza non deve mai mancare specialmente quando bisogna valutare problematiche non troppo semplici. Nel caso di una stima di un immobile (vedi il nostro software al riguardo), per esempio, ci si può riferire ad una serie di elementi normalmente considerati dal mercato ordinario: 1) posizione rispetto all'abitato; 2) posizione igienica e ambientale; 3) statica; 4) requisiti tecnologici; 5) distribuzione interna. Si può utilizzare lo stesso metodo per altri tipi di perizie. Bisogna suddividere la descrizione in più punti che riguardano caratteristiche diverse per poi esaminarli separatamente nelle fasi successive. Per una stima di danni ad esempio si possono indicare e descrivere: 1) i materiali; 2) le forme e le dimensioni; 3) le funzioni; 4) l'uso nel tempo; 5) le servitù o i comodati presenti; 6) la situazione precedente; 7) gli inconvenienti lamentati.
I giudizi non ancora costituiscono la fase finale della perizia in cui vengono trattati i risultati con gli eventuali rimedi proposti (quando necessari) ed i costi, ma ne costituiscono il presupposto logico. Ad esempio, sempre nel caso di una perizia di stima di un immobile, illustrando le superfici si possono introdurre i concetti dei ragguagli, ossia dei coefficienti che tengano conto della diversa funzione degli spazi misurati: una cantina avrà un coefficiente minore di quello di una cucina, come quello di un giardino sarà minore di quello di un terrazzo o di un balcone. Per quanto riguarda le caratteristiche esaminate, sempre con riferimento a quelle indicate per una stima di un immobile, si potranno introdurre dei pesi relativi che considerino il mercato della zona. Difatti non sempre una caratteristica è valutabile allo stesso modo: per una data città i requisiti tecnologici potrebbero essere più importanti della statica (anche se non si può prescindere dalla certezza della sicurezza).
Tra i dati bisogna inserire le misure, gli eventuali giudizi con i pesi, i ragguagli, i costi (se utili), i ricavi, i guadagni per ogni elemento, le servitù attive e passive, se esistenti.
Le conclusioni di una valutazione di un immobile devono, in pratica, rapportare in modo conciso sul lavoro svolto e sui risultati raggiunti: sarà indicato, pertanto, il valore venale dell'immobile. Maggiore sarà l'impegno, l'analisi, lo studio, anche la comparazione con luoghi e situazioni similari, la produzione di documentazione tecnica, altrettanto proficua sarà l'opera professionale. I risultati raggiunti serviranno al committente, ma anche al buon nome del professionista che formerà così, nei concetti dei clienti, la certezza di potersi servire di un tecnico di fiducia. |
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