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Scheda relazione CTU
La relazione tecnica del CTU
Il CTU si trova molto spesso a dover relazionare su casi diversi e, talora, anche complessi tecnicamente. In questa pagina si fornisce un esempio di schema di consulenza tecnica d'ufficio, riportando dei quesiti del giudice e le risposte da dare. Suggeriamo di dotarsi anche di qualche software che possa aiutare nello stilare correttamente ed in modo tecnico una relazione di stima. All'uopo il nostro programma per la valutazione degli edifici può essere quello che occorre. Se è ciò che ti serve scarica qui il software e provalo con il file di prova allegato: ti sarà fornita tutta l'assistenza necessaria.
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Altre pagine inerenti sul sito: 
 

SCHEMA DI RELAZIONE DEL C.T.U. 
 

TRIBUNALE ORDINARIO DI ________________ 

SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI 

Esecuzione n.________________G.E. dott.__________________ 

contro: ___________________________________________________ 
 
promossa da: ___________________________ 

R E L A Z I O N E DI  CONSULENZA TECNICA 

Il sottoscritto______________________________________________ 

con studio _______________________________________________ 

in data_________ ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti: 

1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confuti e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 

2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 

3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 

4) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 

6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale; 

7) stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 

8) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o serviti pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge; 

9) determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato. 

Il Giudice dell'Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.: 

- provveda a redigere l'elaborato sulla base di apposito schema (che è stato 
consegnato al C.T.U. ed è comunque, disponibile in Cancelleria); 

- depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel 
fascicolo d'ufficio, altra copia scritta della sola relazione da allegare all'istanza 
di liquidazione del compenso, nonché copia della relazione e del modello dell'ordinanza di vendita redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile); 

- alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visum catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell'eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari; 

- segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata 
sollecitando il loro intervento al riguardo; 

- provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile in Cancelleria. 

(in caso di incarico conferito prima di delega al Notaio) 

In data ___________________ il Notaio delegato comunicava di volersi avvalere dell’opera del consulente fissando il termine di giorni __________ 
per il periodo della relazione. 
 

SVOLGIMENTO DELL'INCARICO 
 

1° QUESITO (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in arti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza 
della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi) 

L'immobile, oggetto del pignoramento, è un_______________________ 
(terreno o appartamento o terreno con sovrastante costruzione ecc.) che si trova in: 

• Comune:______________________________ 

• Località:_______________________________ 

• Via (con indicazione del numero civico)_____________________ 

• Piano:________________________________ 

• Interno:_______________________________ 

cosi composto: 

•___________________________________ 
(descrizione sommaria dell'immobile, eventualmente pano per piano) 

•________________________________ 
(nel caso di appartamenti o locali commerciali), 
il tutto per stima superficie commerciale di mq. così calcolati: 

      abitazione mq._____________________ pari a 1 = mq.________________; 

• balconi mq.________________________pari a 1/3 = mq.________________; 

      box mq.________________________pari ad 1/3 = mq.________________; 

• portici mq.________________________pari ad 1/5 = mq.________________; 

•  giardino mq.________________________pari ad 1/10 = mq._____________ 

• millesimi di parti comuni:___________________________________________ 

Descrizione specifica dell'unita immobiliare con indicazione delle dimensioni di ciascun locale o ambiente, dello stato di conservazione di ogni singolo locale, della qualità di infissi, porte, pavimenti. delle caratteristiche esterne ed interne dell'mmobile nel quale si trovano i locali, del suo stato di conservazione, di qualsiasi altro elemento utile per lo conoscenza dei bene pignorato (pregio e caratteristiche della zona in cui si trova il bene. anche in relazione allo presenza nei pressi di fermate di mezzi pubblici di trasporto e di altri servizi, pubblici e privati; quali scuole, farmacie. supermercati, particolarità estetiche dell'appartamento, eventuali vedute esterne, presenza nell' immobile dell'ascensore e del portiere, ecc) 

L'immobile confina con:_______________________________________ 

________________________________________________________ 

E' censito al N.C.E.U. al foglio______, 
particella__________,sub___________, cat._____ 
rendita catastale_________________________ 
(certificazione catastale del _____________________) 

ovvero 

Non risulta censito al N.C.E.U., ma per esso è stata presentata la seguente denuncia di accatastamento: 

________________________________________________________ 

All'istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione: 

? Estratto del catasto 

________________________________________________________ 

- Certificato di destinazione urbanistica (di data non anteriore a tre mesi 
dal deposito dell'istanza di vendita) 

________________________________________________________ 

- Certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari attestante: 

a) gli eventuali cambi di proprietà nel ventennio; 

b) iscrizioni; 

c) trascrizioni. 
 

2° QUESITO (Accerti il C.TU. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della 
trascrizione delle domande giudiziali). 

    * I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi. 

Ovvero 

    * Non è stata prodotta____________________________________ 
(indicare, documenti mancanti). 

Ovvero 

    * I dati riportati nell'atto di pignoramento non corrispondono con lo stato dei luoghi poiché ____________________________________ 
(descrivere le divergenze). 

Ovvero 

      Lo stato dei luoghi non corrisponde alla documentazione prodotta in quanto________________________________________________ 
(descrivere le divergenze). 

    * Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile: 

tipo: (ipoteca legale. volontaria, giudiziale) 

iscritta in data:______________________________________________ 

su istanza di:_______________________________________________ 

al numero particolare:________________________________________ 

Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile: 

iscritta in data:______________________________________________ 

su istanza di:_______________________________________________ 

al numero particolare:________________________________________ 

Elenco delle eventuali trascrizioni di domande giudiziali:_______________ 

 
 

3° QUESITO (Se l'immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U, all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione) 

Dare atto dell’eventuale accatastamento ovvero delle variazioni necessarie per l'aggiornamento dei catasto, e Cella eventuale correzione o redazione della planimetria. 

 

4° QUESITO (indichi il C.T.U. l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale) 

(Gli strumenti urbanistici del Comune di_________________________ 
prevedono che ___________________________________________ 
 

5° QUESITO (Indichi il C.T.U, la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma G della legge n.47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria) 

Descrizione della "storia" dell'immobile ( anno di costruzione, modifiche ecc-). 

    * La costruzione è stata realizzata in base a licenza/concessione edilizia n._________ del_________________________________________ 

    * La costruzione è stata realizzata in conformità alla licenza/concessione edilizia. 

Ovvero 

    * La costruzione è stata realizzata in mancanza di concessione edilizia. 
    * La costruzione è stata realizzata in difformità dalla licenza/concessione edilizia in quanto _______________________________________ 
(descrizione delle difformità riscontrate) 

    * Successivamente alla realizzazione della costruzione sono state realizzate 
le seguenti opere, in 

     mancanza di autorizzazione/concessione________________________ 
(descrivere le opere). 

    * Per tali opere è stata presentata domanda di condono in data______________ 

Ovvero 
 
    * La domanda di condono presentata in data_______________ 
non corrisponde alle opere 

     realmente realizzate, in quanto____________________________ 
Ovvero 
 

    * Per le opere realizzate non è stata presentata domanda di condono, ma le violazioni sono sanabili ad istanza dell'aggiudicatario ed il presumibile costo della sanatoria è di euro ___________________________________ 

Ovvero 

    * L'illecito urbanistico - edilizio non è sanabile in quanto____________ 
________________________________________________________ 
 
 

6° QUESITO (Dica il C.T.U. se é possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento) 
 
L'immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché________________________________ 

Ovvero 
 
L'immobile è divisibile in n.______________lotti che qui di seguito vengono formati __________________________________________________ 
(dare atto dell'eventuale frazionamento) 
 
 

7° QUESITO (Indichi il CTU. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio m corso per il rilascio) 
Al momento dei sopralluogo l'intera proprietà risultava nella piena disponibilità degli esecutati. 

Ovvero 

L'immobile è condotto in locazione da_________________in forza di 

contratto del___________________________________________ 

registrato il __________________________con scadenza________________________________ 

data di scadenza per l'eventuale disdetta_______________________ 

l'eventuale data di rilascio_________________________________ 
(indicare i’eventuale pendenza di un giudizio per il rilascio) 
 

8° QUESITO (Indichi il C.T.U. l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storia o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge) 
 
Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. 

Ovvero 

L'immobile è gravato dai seguenti vincoli______________________ 

____________________________________________________ 
(paesistico. artistico. storico, alberghiero) 

convenzioni  matrimoniali e provvedimenti  di assegnazione_____________________________________ 

atti di asservimento urbanistico______________________________ 

altri vincoli_______________________________________________ 
 
 

9° QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato) 

L'immobile è stato valutato con il metodo (o con i seguenti metodi)____________________________________________ 
(illustrare i criteri di valutazione utilizzati) 
 
 
VALORE DELL'IMMOBILE 

Dalla media dei valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente valore venale dell’immobile: 
FORMAZIONE DEL LOTTO (O DEI LOTTI) CON CONFINI E DATI CATASTALI: 

PRIMO (O UNICO) LOTTO_____________________________ 

_____________________________________________________ 

____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 
 
 

SECONDO LOTTO____________________________________ 

_____________________________________________________ 

_____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 

ALTRI EVENTUALI LOTTI)______________________________________ 

____________________________________________________ 

_____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 
 
 

Luogo e data_________________       Il Consulente Tecnico 
 
 

ALLEGATI: 

   1. visure catastali per attualità; 
   2. planimetrie catastali; 
   3. copia della licenza di costruzione ed atti di sanatoria (ove esistenti); 
   4. servizio fotografico (due fotografie esterne del bene ed almeno due interne); 
   5. contratto di locazione registrato (ove esistente); 
   6. bozza di ordinanza di vendita e di decreto di trasferimento; 
   7. altri documenti ritenuti necessari.