TRIBUNALE ORDINARIO DI ________________ 

SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI 

Esecuzione n.________________G.E. dott.__________________ 

contro: ___________________________________________________ 
 
promossa da: ___________________________ 

R E L A Z I O N E DI  CONSULENZA TECNICA 

Il sottoscritto______________________________________________ 

con studio _______________________________________________ 

in data_________ ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti: 

1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confuti e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 

2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 

3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 

4) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 

6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale; 

7) stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 

8) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o serviti pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge; 

9) determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato. 

Il Giudice dell'Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.: 

- provveda a redigere l'elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al C.T.U. ed è comunque, disponibile in Cancelleria); 

- depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d'ufficio, altra copia scritta della sola relazione da allegare all'istanza di liquidazione del compenso, nonché copia della relazione e del modello dell'ordinanza di vendita redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile); 

- alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visum catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell'eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari; 

- segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata sollecitando il loro intervento al riguardo; 

- provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile in Cancelleria. 

(in caso di incarico conferito prima di delega al Notaio) 

In data ___________________ il Notaio delegato comunicava di volersi avvalere dell’opera del consulente fissando il termine di giorni __________  per il periodo della relazione. 
 

SVOLGIMENTO DELL'INCARICO 
 

1° QUESITO (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in arti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza  della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi) 

L'immobile, oggetto del pignoramento, è un_______________________ (terreno o appartamento o terreno con sovrastante costruzione ecc.) che si trova in: 

• Comune:______________________________ 

• Località:_______________________________ 

• Via (con indicazione del numero civico)_____________________ 

• Piano:________________________________ 

• Interno:_______________________________ 

cosi composto: 

•___________________________________  (descrizione sommaria dell'immobile, eventualmente pano per piano) 

•________________________________  (nel caso di appartamenti o locali commerciali), il tutto per stima superficie commerciale di mq. così calcolati: 

      abitazione mq._____________________ pari a 1 = mq.________________; 

• balconi mq.________________________pari a 1/3 = mq.________________; 

      box mq.________________________pari ad 1/3 = mq.________________; 

• portici mq.________________________pari ad 1/5 = mq.________________; 

•  giardino mq.________________________pari ad 1/10 = mq._____________ 

• millesimi di parti comuni:___________________________________________ 

Descrizione specifica dell'unita immobiliare con indicazione delle dimensioni di ciascun locale o ambiente, dello stato di conservazione di ogni singolo locale, della qualità di infissi, porte, pavimenti. delle caratteristiche esterne ed interne dell'mmobile nel quale si trovano i locali, del suo stato di conservazione, di qualsiasi altro elemento utile per lo conoscenza dei bene pignorato (pregio e caratteristiche della zona in cui si trova il bene. anche in relazione allo presenza nei pressi di fermate di mezzi pubblici di trasporto e di altri servizi, pubblici e privati; quali scuole, farmacie. supermercati, particolarità estetiche dell'appartamento, eventuali vedute esterne, presenza nell' immobile dell'ascensore e del portiere, ecc) 

L'immobile confina con:_______________________________________ 

________________________________________________________ 

E' censito al N.C.E.U. al foglio______, 
particella__________,sub___________, cat._____ 
rendita catastale_________________________ 
(certificazione catastale del _____________________) 

ovvero 

Non risulta censito al N.C.E.U., ma per esso è stata presentata la seguente denuncia di accatastamento: 

________________________________________________________ 

All'istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione: 

Estratto del catasto 

________________________________________________________ 

- Certificato di destinazione urbanistica (di data non anteriore a tre mesi  dal deposito dell'istanza di vendita) 

________________________________________________________ 

- Certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari attestante: 

a) gli eventuali cambi di proprietà nel ventennio; 

b) iscrizioni; 

c) trascrizioni. 
 

2° QUESITO (Accerti il C.TU. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della  trascrizione delle domande giudiziali). 

    * I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi. 

Ovvero 

    * Non è stata prodotta____________________________________  (indicare, documenti mancanti). 

Ovvero 

 * I dati riportati nell'atto di pignoramento non corrispondono con lo stato dei luoghi poiché ____________________________________  (descrivere le divergenze). 

Ovvero 

 * Lo stato dei luoghi non corrisponde alla documentazione prodotta in quanto ________________________________________________  (descrivere le divergenze). 

    * Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile: 

tipo: (ipoteca legale. volontaria, giudiziale) 

iscritta in data:______________________________________________ 

su istanza di:_______________________________________________ 

al numero particolare:________________________________________ 

Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile: 

iscritta in data:______________________________________________ 

su istanza di:_______________________________________________ 

al numero particolare:________________________________________ 

Elenco delle eventuali trascrizioni di domande giudiziali:_______________ 

3° QUESITO (Se l'immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U, all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione) 

Dare atto dell’eventuale accatastamento ovvero delle variazioni necessarie per l'aggiornamento dei catasto, e Cella eventuale correzione o redazione della planimetria. 

4° QUESITO (indichi il C.T.U. l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale) 

(Gli strumenti urbanistici del Comune di_________________________ prevedono che ___________________________________________ 
 

5° QUESITO (Indichi il C.T.U, la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma G della legge n.47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria) 

Descrizione della "storia" dell'immobile ( anno di costruzione, modifiche ecc-). 

 * La costruzione è stata realizzata in base a licenza/concessione edilizia n._________ del_________________________________________ 

    * La costruzione è stata realizzata in conformità alla licenza/concessione edilizia. 

Ovvero 

    * La costruzione è stata realizzata in mancanza di concessione edilizia. 
 * La costruzione è stata realizzata in difformità dalla licenza/concessione edilizia in quanto _______________________________________  (descrizione delle difformità riscontrate) 

    * Successivamente alla realizzazione della costruzione sono state realizzate  le seguenti opere, in 

     mancanza di autorizzazione/concessione________________________  (descrivere le opere). 

    * Per tali opere è stata presentata domanda di condono in data______________ 

Ovvero 
 
    * La domanda di condono presentata in data_______________  non corrisponde alle opere realmente realizzate, in quanto____________________________ 
Ovvero 
 

    * Per le opere realizzate non è stata presentata domanda di condono, ma le violazioni sono sanabili ad istanza dell'aggiudicatario ed il presumibile costo della sanatoria è di euro ___________________________________ 

Ovvero 

    * L'illecito urbanistico - edilizio non è sanabile in quanto_________________________________________ 
 
 

6° QUESITO (Dica il C.T.U. se é possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento) 
 
L'immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché________________________________ 

Ovvero 
 
L'immobile è divisibile in n.___ lotti che qui di seguito vengono formati ________________________ (dare atto dell'eventuale frazionamento) 
 

7° QUESITO (Indichi il CTU. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio m corso per il rilascio) 
Al momento dei sopralluogo l'intera proprietà risultava nella piena disponibilità degli esecutati. 

Ovvero 

L'immobile è condotto in locazione da_________________in forza di 

contratto del___________________________________________ 

registrato il __________________________con scadenza________________________________ 

data di scadenza per l'eventuale disdetta_______________________ 

l'eventuale data di rilascio_________________________________  (indicare l’eventuale pendenza di un giudizio per il rilascio) 
 

8° QUESITO (Indichi il C.T.U. l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storia o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge) 
 
Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. 

Ovvero 

L'immobile è gravato dai seguenti vincoli___________________________________________________ 
(paesistico. artistico. storico, alberghiero) 

convenzioni  matrimoniali e provvedimenti  di assegnazione_____________________________________ 

atti di asservimento urbanistico______________________________ 

altri vincoli_______________________________________________ 
 
 

9° QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato) 

L'immobile è stato valutato con il metodo (o con i seguenti metodi)__________________________________
(illustrare i criteri di valutazione utilizzati) 
 
 
VALORE DELL'IMMOBILE 

Dalla media dei valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente valore venale dell’immobile: 
FORMAZIONE DEL LOTTO (O DEI LOTTI) CON CONFINI E DATI CATASTALI: 

PRIMO (O UNICO) LOTTO_____________________________ 

_____________________________________________________ 

____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 
 
 

SECONDO LOTTO____________________________________ 

_____________________________________________________ 

_____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 

ALTRI EVENTUALI LOTTI)______________________________________ 

____________________________________________________ 

_____________________________________________________ 

PREZZO BASE: EURO__________________________________ 
 
 

Luogo e data_________________       Il Consulente Tecnico 
 
 

ALLEGATI: 

   1. visure catastali per attualità; 
   2. planimetrie catastali; 
   3. copia della licenza di costruzione ed atti di sanatoria (ove esistenti); 
   4. servizio fotografico (due fotografie esterne del bene ed almeno due interne); 
   5. contratto di locazione registrato (ove esistente); 
   6. bozza di ordinanza di vendita e di decreto di trasferimento; 
   7. altri documenti ritenuti necessari.

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